Em São Paulo, ITBI com base em valor venal é ilegal
20/09/2022
Justiça de São Paulo afasta a cobrança pela prefeitura de São Paulo do ITBI com base no valor venal de referência
O juízo da 7ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo reconheceu como ilegal a cobrança do ITBI com base no valor venal de referência exigido pela Prefeitura do Município de São Paulo, determinando que o tributo seja calculado sobre o valor efetivo da operação, confirmando assim decisão liminar concedida no ajuizamento da ação neste mesmo sentido.
Esta decisão foi proferida em Mandado de Segurança interposto pelo contribuinte, uma holding patrimonial, que teve o seu capital social aumentado via conferência de dois bens de um dos seus sócios.
O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis “intervivos” e incide na compra e venda, na dação em pagamento, na permuta, na arrematação, adjudicação e remissão, na cessão de direitos, entre outras hipóteses previstas na legislação.
Ocorre que a Prefeitura exige que o ITBI seja calculado sobre o valor venal de referência por ela arbitrado unilateralmente, caso este valor seja superior ao valor declarado pelo contribuinte.
A decisão seguiu o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que no julgamento em recurso repetitivo (Tema 1113) fixou o seguinte entendimento:
- a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
- o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
- o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Com esta decisão o contribuinte obterá uma economia de cerca de R$ 81.282,15 (oitenta e um mil, duzentos e oitenta e dois Reais e quinze centavos), representada pela diferença entre o exigido pela Prefeitura de São Paulo e o decidido em sentença.
Portanto, a utilização do valor venal de referência pela Prefeitura de São Paulo para cobrança de ITBI é ilegal, devendo ser utilizado o valor atribuído pelas partes na transação, salvo se houver prova fundada de fraude.
Vale destacar que mesmo com a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que vincula apenas as decisões em processos judiciais que tratam do mesmo assunto, a Prefeitura de São Paulo continua aplicando o valor venal de referência como critério de cálculo do ITBI.
Com isso para afastar a aplicação da base de cálculo do ITBI, calculada sobre o valor venal de referência, exigida pela Prefeitura de São Paulo em novas transações imobiliárias, os contribuintes precisam ingressar judicialmente requerendo uma medida liminar neste sentido, bem como é possível judicialmente buscar a restituição de valores de ITBI pagos a maior e indevidamente nas transações imobiliárias realizadas nos últimos 5 (cinco) anos envolvendo imóveis localizados na cidade de São Paulo, valores estes que serão devolvidos devidamente atualizados monetariamente.
Por fim importa lembrar que a tese fixada na decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pode ser aplicada para as transações imobiliárias em todos os municípios que adotam o valor venal de referência ou ainda para as transações imobiliárias realizadas naqueles municípios que adotam o valor do IPTU como base de cálculo, se este for maior do que o valor da operação.
Fonte: TJSP – Mandado de Segurança nº. 1044084-41.2022.8.26.0053